Kupić, nie kupić - rzecz o mieszkaniach spółdzielczych - Gazeta Chojnowska w ramach portalu E-Informator.pl

      Pod koniec roku 2000 orzeczeniem TrybunałuKonstytucyjnego ukazała się ustawa dotycząca spółdzielczych mieszkań lokatorskich, mówiąca o możliwości nabycia na własność mieszkania za trzy procent jego wartości. W kwietniu, następnego roku ustawa weszła w życie i zaraz potem została w części uchylona.

Dokument ten zobowiązywał około 2900 spółdzielni mieszkaniowych w Polsce do wyodrębnienia opłat na fundusz remontowy, przeprowadzenia zmian w statutach spółdzielni, podjęcia przez Zarządy spółdzielni uchwał w sprawie określenia przedmiotu odrębnej własności lokali, podjęcia czynności związanych z pracami geodezyjnymi i ustanowienia odrębnej własności budynków i lokali.
      Przepisy ustawy z dnia 15.12.2000 r. miały regulować dwie sfery zagadnień. Po pierwsze działalność spółdzielni w przyszłości, w oparciu o szereg przepisów z których najważniejsze to:
- zakaz ustanawiania spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu
- wyodrębnienie nowej spółdzielni na wniosek większości, będących członkami sp-ni właścicieli lokali w budynku.
Drugą są przepisy związane z "uwłaszczeniem" części członków spółdzielni. Zarówno członkowie zajmujący lokale mieszkalne na zasadach lokatorskiego prawa do lokalu jak i posiadacze własnościowego prawa do lokalu będą mogli przekształcić dotychczasowe prawo w pełną własność.
      - Przyjęto, że przy istniejącym lokatorskim prawie, różnica między wkładem budowlanym i mieszkaniowym nie może przekroczyć 3 % wartości rynkowej mieszkania - mówi kierownik Spółdzielni Mieszkaniowej "Młodość" w Chojnowie Julian Mrozik. - Członkowie zajmujący lokale na zasadach własnościowego prawa do lokalu wcześniej jednak uzupełnili /dopłacili/ wymagany wkład budowlany. 29.05.2001 r., a więc po 35 dniach od wejścia w życie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, Trybunał Konstytucyjny stwierdził niezgodność części przepisów Ustawy z Konstytucją RP, w tym tzw. "uwłaszczeniowy" dot. przeniesienia własności lokalu za 3% aktualnej wartości rynkowej prawa własności. Członkowie spółdzielni zainteresowani wykupem swoich lokali mocno się rozczarowali, kiedy ogłoszono, że ustawa wchodzi w życie, ale bez 3% elementu - najistotniejszego w zamyśle twórców ustawy i osób zainteresowanych. Na korzyść członków przemawiał jedynie zapis o tym, że wkład lokatorski ustala się na 50% ceny rynkowej. Inaczej mówiąc, wzrosła wartość wkładów lokatorskich, wcześniej była ona liczona jako średnia ceny wolnorynkowej.
      - W oparciu o aktualne przepisy możliwe jest przekształcenie prawa do lokalu z lokatorskiego na własnościowe - wyjaśnia J. Mrozik - . Uzyskanie tego prawa wiąże się z wykonaniem wyceny przez rzeczoznawcę na koszt członka spółdzielni tj. ustaleniem wartości rynkowej lokalu i dokonaniem wpłaty 50 % wartości rynkowej lokalu (ok. 400-500 zł/m2).
      Istotną formą jest przeniesienie prawa własności lokalu z dotychczasowego lokatorskiego prawa do lokalu lub z własnościowego prawa do lokalu.
      W pierwszym przypadku biegły dokonuje wyceny wartości rynkowej lokalu (odpłatnie), które stanowi podstawę do dopłaty 50 % wartości rynkowej lokalu oraz opłaty kosztów za sporządzanie aktu notarialnego (1/3 najniższego wynagrodzenia) i opłatą za wpis i założenie księgi wieczystej (również 1/3 najniższego wynagrodzenia).
      W drugim przypadku nie dokonuje się wyceny wartości rynkowej lokalu. Członek spółdzielni ponosi tylko koszty związane ze spisaniem aktu notarialnego i założeniem księgi wieczystej (2 razy po 1/3 najniższego wynagrodzenia).

Wraz z wejściem w życie zmienionej i poprawionej ustawy odblokowano, wstrzymany na kilka miesięcy wykup mieszkań lokatorskich. Nowe przepisy określają stawkę, według której w Chojnowie m2 mieszkania waha się w granicach od 400 zł do 500 zł. Każdy łatwo może teraz już policzyć jaka wartość ma jego niewielkie mieszkanie. Przed zmianami nasze "M" było mniej więcej o połowę tańsze.
      Jak zwykle twórcy nowelizacji, zagubili się w gąszczu paragrafów, przepisów i artykułów, zapominając o szarym obywatelu tego kraju.
W chojnowskiej spółdzielni mieszkaniowej jest ponad 1500 lokali mieszkalnych, z tego około 46% posiada akty własności. Czy pozostałych będzie stać na wykup swojego mieszkania? Czy do spółdzielni wpłyną pieniądze z tego tytułu?
Prezes Julian Mrozik jest optymistą i zarazem realistą. Zdaje sobie sprawę, że w ciężkiej dla wszystkich sytuacji finansowej nie będzie zbyt wielkiego zainteresowania wykupem mieszkań, jednocześnie przyznaje, że już na dzień dzisiejszy złożono kilka podań deklarujących przeniesienie własności.
Temat spółdzielczości z pozoru wydawać się może błahy i prosty. Wiele w nim jednak zawiłości, niezrozumiałych przepisów i terminologii. Mało kto zna nawet definicję tytułu prawnego do lokalu, który użytkuje. To ważne, dlatego na zakończenie króciutka lekcja do "wkucia".
      Obecnie występują trzy tytuły prawne do lokalu:
1. Spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego - jest niezbywalne, nie przechodzi na spadkobierców i nie podlega egzekucji.
2. Własnościowe prawo do lokalu - jest prawem zbywalnym, przechodzi na spadkobierców i podlega egzekucji, jest ograniczonym prawem rzeczowym.
3. Odrębna własność - przysługuje udział w nieruchomości wspólnej i gruncie, prawo to można zbyć, przechodzi na spadkobierców. Prawo odrębnej własności lokalu nie wygasa.